Чтобы определить, нужно или нет платить налог с продажи квартиры, необходимо правильно определить срок владения недвижимостью. Из публикации Вы узнаете, с какого момента считается срок владения квартирой при ее продаже, если она приобреталась по ДКП, ДДУ, через наследство или дарение, а также в других случаях.
Почему важно правильно рассчитать срок владения квартирой при ее продаже
Дело в том, что по закону налог на доход от продажи квартиры или ее доли не нужно платить, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Поэтому важно знать, как считается срок владения квартирой.
Как исчисляется срок владения квартирой
Для целей обложения НДФЛ срок нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика определяется в соответствии с положениями, установленными Гражданским кодексом РФ.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
При этом в силу положений пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, при продаже квартиры необходимо определить срок владения квартирой, который исчисляется от момента признания квартиры собственностью физлица до момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру от физлица к другому лицу.
Важно выяснить, с какого момента считается срок владения квартиры, а это зависит от того, как была приобретена квартира.
Исчисление срока владения квартирой, приобретенной по договору купли-продажи
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, по общему принципу срок владения квартирой для целей налогообложения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (Письмо Минфина РФ от 16 августа 2019 г. N 03-04-05/62396).
С какого момента считается срок владения квартирой в новостройке
В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования (это правило распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 г.). Ранее минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, исчислялся с даты государственной регистрации права собственности на такую квартиру (Письмо Минфина России от 17 апреля 2020 г. N 03-04-05/30891). Важно не путать исчисление срока владения квартирой при ее продаже с определением момента получения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по ДДУ (право на такой вычет Вы получаете в момент подписания акта приема-передачи квартиры).
Срок владения квартирой при наследовании
Выясним, с какого момента считается срок владения квартирой по наследству.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (Письмо Минфина России от 13 ноября 2019 г. N 03-04-05/87538, Письмо Минфина России от 15 июня 2020 г. N 03-04-05/51181).
Если же квартира была приобретена в браке в общую совместную собственность и наследуется супругом, то моментом возникновения права собственности у супруги является дата приобретения квартиры в общую совместную собственность и оформления её на супруга (Письмо Минфина России от 30.05.2016 N 03-04-05/30938).
В случае нахождения в собственности доли в квартире и наследовании другой доли, срок владения квартирой исчисляется с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на квартиру (об этом подробнее далее).
Срок владения долями квартиры, которые были приобретены в разное время
Как рассчитать срок владения квартирой, если Вы сначала владели долей в квартире, а впоследствии увеличили размер доли в квартире или стали ее единоличным собственником? Это может произойти, например, в результате покупки или дарения доли, получения ее в наследство.
У участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом. При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащей другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь (Письмо Минфина РФ от 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58).
Исходя из изложенного изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
С учетом изложенного, моментом возникновения права
собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о
праве собственности на имущество, в связи с изменением состава собственников и
размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной
государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого
имущества (Письмо Минфина России от 29 ноября 2017 г.
N 03-04-05/79238, Письмо Минфина РФ от 15
февраля 2016 г. N 03-04-05/8077).
Срок владения квартирой при дарении
Как считается срок владения подаренной квартиры при ее продаже? Здесь действует такое же правило, что и при покупке недвижимости — право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права собственности на квартиру.
Как рассчитать срок владения квартирой, право собственности на которую признано решением суда
Гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп.3 п.1 ст. 8 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, при признании права собственности решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется с даты вступления в силу этого решения (Письмо Минфина РФ от 25.01.2019 N 03-04-05/4176, Письмо Минфина РФ от 20.08.2019 N 03-04-05/63709).
Срок владения квартирой, приобретенной по договору с ЖСК
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса).
Учитывая изложенное, от обложения НДФЛ освобождается доход, полученный при продаже налогоплательщиком квартиры, приобретенной по договору с жилищно-строительным кооперативом, только в случае, если такая квартира находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более начиная с даты, когда были соблюдены оба вышеуказанных условия (Письмо Минфина РФ от 25.01.2019 N 03-04-05/4176).
В действующей редакции статьи 217.1 указано, что в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем согласно соответствующему договору.
Срок владения квартирой, перешедшей в собственность по брачному договору
Чтобы рассчитать срок владения квартирой, которая перешла в собственность по брачному договору, нужно учитывать момент приобретения квартиры — до брака или во время него:
- Если квартира приобретена одним из супругов до заключения брака, то в случае передачи такой квартиры в собственность второму супругу на основании брачного договора срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения доходов от продажи квартиры исчисляется с даты государственной регистрации перехода права собственности (Письмо Минфина РФ от 14.06.2019 N 03-04-05/43616).
- Если квартира приобретена в общую совместную собственность супругов и супруг по брачному договору передает ее супруге, срок владения квартирой супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру (Письмо Минфина России от 25 февраля 2019 г. № 03-04-05/11823).
Итак, теперь Вы знаете, как рассчитать срок владения квартирой, который заканчивается моментом государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру. С какого момента считается срок владения квартирой? По общему правилу срок владения недвижимостью для целей налогообложения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на такой объект. Однако при наследовании, получении права собственности на квартиру по решению суда и в некоторых других случаях исчисление срока владения квартирой ведется по-другому.