Чтобы обязанность заплатить налог на доход от продажи недвижимости не стала для Вас неприятным сюрпризом, лучше заранее ознакомиться с законом. Сегодня мы поговорим о налоге при продаже единственного жилья. Вы узнаете, нужно ли платить налог с продажи единственного жилья, сколько времени нужно владеть им, чтобы продать квартиру без налога, каковы условия освобождения от уплаты НДФЛ.
Какой налог с продажи единственного жилья
Если Вы продаете недвижимость, вы получаете доход, по общему правилу облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Для налоговых резидентов ставка налога в этом случае составляет 13 %. Чтобы уменьшить сумму подоходного налога к уплате можно:
- получить налоговый вычет при продаже недвижимости
- или учесть расходы при покупке этой недвижимости.
При расчете налога необходимо применить положения статьи 214.10, касающиеся учета кадастровой стоимости.
Но возможна ли продажа единственного жилья без налога?
Нужно ли платить налог с продажи единственной квартиры
Освобождение от налога при продаже единственного жилья (и неединственного) происходит согласно положениям статьи 217.1 НК РФ. Так, вводится понятие «минимального предельного срока владения» недвижимостью.
«Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более».
С 2021 года вопрос «если продано единственное жилье, надо ли платить налог?» не должен волновать семей с двумя и более детьми. Недвижимость (неединственное или единственное жилье) при продаже не облагается налогом независимо от срока нахождения в собственности, если ее продает семья с 2 или с большим количеством детей. Здесь нужно учесть, что продажа квартиры без налога (единственное жилье или нет) происходит только при одновременном соблюдении всех необходимых условий. С ними Вы можете ознакомиться в пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ).
Если в Вашем случае эти условия не могут быть выполнены, то для того чтобы выяснить, нужно ли платить налог с продажи единственного жилья, необходимо сравнить срок владения Вашей недвижимостью с минимальным предельным сроком владения. Здесь важно правильно определить, сколько Вы владели квартирой — срок рассчитывается по-разному в зависимости от ситуации. Так, при продаже недвижимости, приобретенной по ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения.
Итак, освобождение от налога при продаже единственного жилья не происходит безусловно — если квартиру продает не семья с детьми, важным становится время владения квартирой.
Когда можно продать единственное жилье без налога
По общему правилу минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. Но в определенных ситуациях он может составлять три года. Узнаем, через сколько лет можно продавать единственную жилье без налога. Минимальный срок в три года применяется, если выполняется хотя бы одно условие (см. последний пункт, связанный с обложением налогом при продаже единственного жилья):
- недвижимость получена в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ;
- право собственности на квартиру или другое жилье получено в результате приватизации;
- недвижимость получена налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
Таким образом, Вы можете продать единственное жилье без налога через 3 года после приобретения. Здесь важно отметить следующее:
В целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
Как продать единственное жилье без налога
Итак, налог при продаже единственного жилья не платится, если недвижимость продает семья с 2 и более детьми и если единственной квартирой владели три года и дольше. В ином случае придется рассчитать подоходный налог. Однако не во всех случаях налог придется платить.
Возможна продажа единственного жилья без налога или с минимальным НДФЛ, если Вы:
- примените имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.
- или учтете расходы на приобретение жилья (это может быть выгоднее получения имущественного вычета).
Кроме того, если Вы продали единственное жилье, а затем купили другое, то при соблюдении необходимых условий Вы вправе получить налоговый вычет:
- по расходам на покупку недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), строительство дома. При этом можно вернуть 13 % по расходам на отделку дома или квартиры, газификацию дома и т.д.;
- по расходам на погашение процентов ипотеки, в том числе при рефинансировании.
Налог с продажи единственного жилья пенсионером
Нужно ли пенсионерам платить налог с продажи единственного жилья? Никаких особенных положений, касающихся возможности продажи единственного жилья без налога пенсионерами, Налоговый кодекс РФ не содержит. Таким образом, пенсионеры рассчитывают и уплачивают НДФЛ при продаже единственной недвижимости на общих основаниях.
Из нашей публикации Вы узнали, нужно ли платить налог с продажи единственного жилья. Закон устанавливает норму, согласно которой продажа единственного жилья без налога возможна, если квартиру или дом продает семья с 2 детьми и более. В других случаях важен срок владения недвижимостью. Налог при продаже единственного жилья не платится, если им владели 3 года или более продолжительное время.