Возмещение налога при покупке недвижимости имеет большое количество нюансов, в частности, связанных с изменением законодательства в 2014 году. Мы расскажем, можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры второй раз, если первая куплена до 2014 года. Вы узнаете о шансах вернуть 13 % в ситуации, если воспользовался налоговым вычетом до 2014 года не в полном объеме, а также получить налоговый вычет повторно, если квартира куплена в ипотеку.
Закон предусматривает возможность получить имущественный налоговый вычет по расходам на:
- покупку квартиры, дома, земельного участка, а также на новое строительство,
- погашение процентов по ипотеке, в том числе при рефинансировании.
В настоящий момент в соответствии с п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов недвижимого имущества, не превышающем 2 000 000 рублей. То есть, если при покупке первой квартиры вычет был получен в сумме меньше 2 млн. руб., то при покупке второй квартиры можно получить остаток вычета. Максимальный размер налогового вычета при покупке недвижимости, который может получить один налогоплательщик за свою жизнь, ограничен 2 млн. руб.
Но такие правила были не всегда. Расскажем о Ваших действиях в случае, если налоговый вычет получен до 2014, потом опять купили квартиру.
Налоговый вычет, если квартира куплена до 2014 года
Чтобы узнать, можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры второй раз, если первая куплена до 2014 года, обратимся к нормативным актам и разъяснениям государственных органов.
Отметим, что здесь важно правильно определить момент возникновения права на получение вычета. Датой приобретения квартиры будет считаться:
- по договору купли-продажи — дата государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРП (свидетельства о государственной регистрации права собственности),
- по договору долевого участия в строительстве — дата передаточного акта.
С 1 января 2014 года в статье 220 Налогового кодекса РФ произошли существенные изменения, в том числе касающиеся порядка получения имущественного налогового вычета.
Согласно редакции закона, действовавшей до 1 января 2014 года,
общий размер имущественного налогового вычета не мог превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускалось.
В связи с этим рассмотрим ситуации, если налоговый вычет был получен до 2014 года.
Можно ли получить налоговый вычет за покупку второй квартиры, если за первую уже получал до 2014 года
Вот что говорит Минфин по данному вопросу (Письмо Минфина России от 14 января 2019 г. N 03-04-05/584).
Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ, вступившим в силу 1 января 2014 года, внесены изменения в статью 220 НК РФ, касающиеся, в том числе, возможности получения имущественного налогового вычета до полного использования его предельного размера без ограничения количества установленных объектов недвижимого имущества.
Положения статьи 220 НК РФ Кодекса (в редакции указанного Федерального закона) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу указанного Федерального закона.
То есть, изменения в статье 220 НК РФ с 2014 года применимы к налогоплательщикам, которые впервые обращаются в налоговые органы за предоставлением имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных налогоплательщиком после 1 января 2014 года.
Если налогоплательщик воспользовался имущественным налоговым вычетом по объекту недвижимого имущества, приобретенному до 1 января 2014 года, оснований для получения указанного вычета в отношении расходов в связи с приобретением еще одного жилья не имеется.
Таким образом, если налоговый вычет получен до 2014, потом опять купили квартиру, вернуть налог второй раз не удастся.
Если воспользовался налоговым вычетом до 2014 года не в полном объеме
Можно ли «добрать» до максимальной суммы возмещения 13 % при покупке квартиры, если налоговый вычет был получен до 2014 года не полностью?
В Письме Минфина № 03-04-05/32329 от 09.08.2013 дается разъяснение по ситуации, когда до 2014 года налогоплательщик получил налоговый вычет в размере 1 млн. 600 тыс. руб. и приобретает вторую квартиру уже после 1 января 2014 года. Можно ли получить еще 400 тыс. руб., если налоговый вычет был получен до 2014 года не в полном объеме (1,6 млн. руб.)?
Минфин делает следующий вывод:
поскольку налогоплательщик ранее воспользовался имущественным налоговым вычетом в соответствии с действующим на тот момент законодательством, оснований для получения имущественных налоговых вычетов в связи с приобретением налогоплательщиком в 2014 году квартиры не имеется.
Таким образом, если Вы воспользовались имущественным вычетом до 2014 года (даже не в полном размере), получить остаток вычета будет невозможно.
Можно ли получить вычет, если две квартиры приобретены до 2014 года
Когда Вы задаете вопрос «если обе квартиры куплены до 2014 года, могу я получить налоговый вычет повторно», нужно помнить следующее. Изменения в НК РФ применяются к налогоплательщикам, которые обращаются в налоговые органы за предоставлением имущественного налогового вычета в частности, при приобретении квартиры, право собственности на которую зарегистрировано налогоплательщиком начиная с 1 января 2014 года( Письмо Минфина России от 9 августа 2013 г. N 03-04-05/32324).
И даже если Вы еще не получали вычет по обеим или только по второй квартире, вернуть налог Вы сможете по тем правилам, которые действовали на момент приобретения квартиры.
Возврат 13 % по процентам ипотеки, если до 2014 года получил вычет
В данный момент действует правило, что получить вычет по процентам ипотеки можно лишь по одному объекту недвижимости (независимо от того, получен ли он в полном объеме или нет). В связи с изменениями в Налоговом кодексе с 1 января 2014 года возникают вопрос о возможности получить налоговый вычет по процентам, если первая квартира куплена до 2014 года.
Рассмотрим несколько ситуаций:
- Если до 2014 года был получен вычет и за покупку квартиры и за ипотечные проценты, получить налоговый вычет по процентам ипотеки при покупке второй квартиры позже 1 января 2014 года не удастся (Письмо Минфина РФ от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18240).
- Если до 2014 года Вы воспользовались имущественным вычетом только по расходам на покупку квартиры, а вычет по процентам ипотеки не был заявлен, Вы сможете вернуть 13 % по ипотечным процентам при покупке квартиры после 1 января 2014 года (Письмо Минфина от 30 апреля 2015 г № 03-04-05/25304).
Теперь Вы знаете, можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры второй раз, если первая куплена до 2014 года. Закон не предусматривает повторного возврата налога по расходам на покупку квартиры, даже если воспользовался налоговым вычетом до 2014 года не в полном объеме. Что касается возврата 13 % по ипотечным процентам при покупке квартиры после 1 января 2014 года, то он возможен в случае, если при получении вычета за покупку квартиры до 2014 года Вы не заявляли в составе вычета проценты по ипотеке.