При продаже недвижимости важно учесть нормы законодательства, касающиеся расчета налога на доходы, в том числе о кадастровой стоимости. Далее Вы узнаете, можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости, будут ли в этом случае негативные последствия для продавца или покупателя. Мы выясним, какой будет налог, если продал квартиру выше кадастровой стоимости.
В каких случаях кадастровая стоимость не учитывается
При продаже квартиры платить налог на доходы нужно не в каждом случае. Так, прежде чем задаваться вопросом, нужно ли платить налог, если продал квартиру выше кадастровой стоимости, необходимо определить, сколько времени Вы владели квартирой. Чтобы ответить на этот, казалось бы, простой, вопрос, нужно учесть положения закона, касающиеся определения срока владения квартирой в различных ситуациях (при покупке недвижимости по ДДУ, получении в наследство и т.д.).
Подробнее: как определить срок владения квартирой
Далее необходимо сравнить срок владения Вами квартирой с минимальным предельным сроком, установленным законом (ст. 217.1 НК РФ). Данный срок также может быть разным в зависимости от способа приобретения квартиры (приватизация, дарение и т.д.).
Подробнее: через сколько лет можно продать квартиру без налога
Если квартира находилась в Вашей собственности в течение минимального предельного срока владения и более, доход, получаемый от продажи такой квартиры, освобождается от налогообложения.
Вопрос, можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости, чтобы не платить налог, не должен Вас волновать, если выполняются все условия для освобождения от налогообложения дохода от продажи квартиры (Вы являетесь родителями двух/более детей и т.д.). Все условия в пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ.
Продажа квартиры выше кадастровой стоимости: налог
Итак, Вы учли все положения статьи 217.1 НК РФ и пришли к выводу, что в Вашем случае нужно рассчитать и перечислить в бюджет налог на полученный доход. Тогда необходимо обратиться к положениям статьи 214.10 НК РФ, касающихся учета кадастровой стоимости при расчете налога от продажи квартиры.
Как указывается в п. 2 ст. 217.1 НК РФ
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Данная норма была введена для того, чтобы у участников сделки купли-продажи не возникало соблазна указать в договоре заниженную стоимость квартиры. Занижая стоимость недвижимости в договоре, продавец уменьшал или даже сводил к 0 (путем налогового вычета) НДФЛ при продаже квартиры, который он обязан по закону заплатить.
Таким образом, если Вы продали квартиру выше кадастровой стоимости, налог необходимо будет рассчитать исходя из полученного Вами дохода, а не от кадастровой стоимости этой квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Ответим на некоторые другие вопросы, касающиеся продажи квартиры выше кадастровой стоимости.
Как рассчитать налог, если продал квартиру выше кадастровой стоимости
Дадим пример расчета НДФЛ в случае продажи квартиры больше кадастровой стоимости.
В 2022 году мужчина приобрел квартиру за 6 млн. руб., которую в 2024 году продал за 7,5 млн. руб. Так как срок владения данной квартирой составляет менее минимального предельного срока владения, установленного по закону, необходимо рассчитать и уплатить налог на полученный доход.
На 1 января 2024 года кадастровая стоимость проданной квартиры составляла 6,5 млн. руб. Так как кадастровая стоимость ниже стоимости, по которой продали квартиру, в качестве налоговой базы нужно взять именно доход от продажи квартиры по договору, т.е. 7,5 млн. руб.
В данном случае выгоднее учесть расходы на приобретение квартиры, а не применять имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости. Сумма налога к уплате в данном случае равна 195 тыс. руб.
(7,5 млн. руб. – 6 млн.руб)х0,13= 195 тыс. руб.
Можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости
Квартиру продают по цене, о которой договорились продавец и покупатель. В этом случае цена устраивает обе стороны договора. Как правило, стоимость квартиры по договору выше кадастровой. В факте продажи квартиры выше кадастровой стоимости ничего необычного нет. Негативных последствий для продавца и покупателей в этом случае быть не должно. Конечно, это справедливо, когда мы говорим о реальном, а не фиктивном превышении цены квартиры по договору над кадастровой стоимостью.
Что будет, если продать квартиру выше кадастровой стоимости
В этом случае продавец, если он владел проданной квартирой менее установленного законом минимального предельного срока владения, в качестве налоговой базы будет учитывать доход от продажи квартиры по договору купли-продажи.
Заключение
Теперь Вы знаете, какой будет налог, если продать квартиру выше кадастровой стоимости. Законодатель предусмотрел сравнение цены квартиры по договору с кадастровой стоимостью, чтобы предупредить искусственное занижение стоимости квартиры в договоре. При продаже квартиры выше кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться исходя из цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи.