В целях определения необходимости уплаты налога с доходов от продажи недвижимости закон устанавливает определенный срок владения ею. И если Вы владели квартирой более установленного срока, доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ. Нужно ли платить налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности?
Прежде чем ответить на вопрос, платится ли налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности, необходимо учесть, когда была приобретена квартира – до 1 января 2016 года или позже этой даты.
Продажа квартиры (в собственности более 3 лет), приобретенной до 1 января 2016 года
В соответствии с законом освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Почему важно, когда была приобретена квартира? Дело в том, что для квартиры, приобретенных позже 1 января 2016 минимальный предельный срок владения различен (три или пять лет) и зависит, например, от того, каким образом квартира оказалась в собственности налогоплательщика. А для квартир (долей в квартире), приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения составляет три года (пункт 17.1 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016). Поэтому ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности, если она приобретена до 1 января 2016 года, будет отрицательный – НДФЛ платить не нужно. Надо ли подавать декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры более 3 лет в собственности в этом случае? Нет, декларация в этом случае не подается.
Надо ли платить налог с продажи квартиры (более 3 лет в собственности), приобретенной позже 1 января 2016 года
Для недвижимости, приобретенной позже 1 января 2016 года, минимальный предельный срок владения может составить три или пять лет в зависимости от:
- способа приобретения квартиры (покупки, наследства, дарения);
- того, является ли продаваемая квартира единственной или нет.
Семьи, в которых 2 ребенка или больше, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для этого должны соблюдаться условия, указанные в ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный предельный срок владения квартирой будет три года, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
В иных ситуациях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составит пять лет.
Итак, платится ли налог с продажи квартиры (более 3 лет в собственности), полученной в наследство, по договору дарения от члена семьи? Нет, в этом случае рассчитывать и уплачивать подоходный налог не нужно.
Также при соблюдении вышеуказанных условий доход от продажи единственной квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика более трех лет, освобождается от обложения НДФЛ (Письмо Минфина от 28.01.2020 г. N 03-04-05/5058).
Отметим, что для того чтобы правильно рассчитать срок владения квартирой, надо знать с какого момента исчисляется этот срок. Например, при получении квартиры в наследство не учитывается дата регистрации права собственности на унаследованную квартиру.
Расчет налога при продаже квартиры более 3 лет в собственности
Если в соответствии с вышесказанным при владении квартирой более 3 лет в собственности доход от продажи квартиры от налога не освобождается, Вам необходимо рассчитать НДФЛ в декларации и заплатить налог. Однако, возможно, в Вашем случае платить 13 % не придется. Закон предусматривает возможность уменьшить облагаемый доход на:
- на сумму имущественного вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
- или на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При расчете НДФЛ при продаже квартиры, находящейся более трех лет в собственности, нужно учесть положения статьи 214.10 НК РФ, прежде всего следующее:
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Пример
В 2020 году за 8 млн. руб. мужчина купил квартиру, в конце года продал ее за 9 млн. руб. Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составила 5,4 млн. руб. Уменьшив доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке, мужчина заплатит НДФЛ в размере 130 000 рублей. ((9000000-8000000)*0,13).
При продаже квартиры в общей совместной, долевой собственности, а также если доля (доли) в квартире находится в собственности несовершеннолетних детей расчет налога будет иметь свои особенности.
Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу необходимости уплаты НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.
Итак, нужно ли платить налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности? Это зависит от того, когда была приобретена квартира, является ли она единственным жильем и каким способом оказалась в собственности налогоплательщика. Если квартира была унаследована или приобретена по договору дарения от члена семьи, налог при продаже квартиры более трех лет в собственности платить не нужно.