Не так давно начали действовать новые правила пользования жилыми помещениями. В связи с этим у тех, кто собирается заняться ремонтом своей жилплощади, возникает вопрос, можно ли застеклить балкон в многоквартирном доме. Узнаем, нужно ли разрешение на остекление балкона по закону, какова судебная практика по остеклению балконов и лоджий.
В действующих в настоящий момент Правилах пользования жилыми помещениями конкретных указаний по застеклению балконов или лоджий не содержится. Даются лишь общие указания по поводу перепланировки и/или переобустройства квартиры.
Так, пользователи жилым помещением по договору социального найма (а также по договору найма специализированного жилого помещения договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования) обязаны
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение порядка, предусмотренного статьями 25, 26 и 28 Жилищного кодекса Российской Федерации
Собственник же обязан
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, не допускать бесхозяйственное обращение с жилым помещением, соблюдать права и законные интересы соседей и т.д.
Нужно ли разрешение на застекление балкона
Как мы видим, четкого ответа на вопрос, можно ли стеклить балкон, Правила пользования жилыми помещениями не дают. Поэтому Министерство строительства и ЖКХ дало разъяснения, нужно ли разрешение на застекление балкона (Информация Минстроя России «Новые правила пользования жилыми помещениями не вводят новых требований для граждан-собственников жилья»).
В соответствии с ЖК РФ (ст. 36 ЖК РФ), Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, ГК РФ (ст. 290 ГК РФ) к общему имуществу в многоквартирном доме относятся только балконные плиты. А парапет и козырек балкона, балконные двери и проемы, окна — все это относится к личному имуществу, содержание которого собственник осуществляет самостоятельно.
Так, граждане вправе заменять окна и балконные двери, утеплять стены разрешенными материалами, а также устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление.
Но внешний вид дома (а сюда относится и остекление фасадов), может регулироваться муниципальными правовыми актами и законами Субъекта РФ. Штрафы за их нарушение также устанавливаются на местном и региональном уровнях. Поэтому, чтобы выяснить, можно ли застеклить балкон, необходимо ознакомиться с правилами благоустройства, утвержденными в регионе (городе) проживания.
Следует отметить, что штрафы за остекление балконов были введены до принятия новых Правил пользования жилыми помещениям. При этом надзорные органы могут штрафовать за нарушение правил перепланировки и переустройства, а также региональных правил благоустройства, если они содержат требования к внешнему виду зданий.
В каком случае нельзя застеклять балкон
Изучите региональные/местные правила благоустройства на предмет того, содержат ли они требования к внешнему виду зданий, касающихся остекления балконов и лоджий.
В случае если остекление балкона выполнено в ходе самовольной перепланировки или переустройства, собственник или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.
Получить разрешение на остекление балкона придется, если благоустраивать планируется объект культурного наследия.
Остекление балконов: судебная практика
Женщина обратилась в суд на жилищную компанию в связи с тем, что во время продолжительного дождя ее квартира была затоплена. Жилищная компания подала встречный иск с требованием демонтировать ограждающую конструкцию балконной плиты (у женщины был застеклен балкон). Основание для подачи встречного иска — конструкция препятствует управляющей организации выполнять возложенные на нее жилищным законодательством обязанности по осмотру межпанельных швов. Согласно проведенной экспертизе, причина затопления квартиры истца — осадки, попадающие в незаполненные межпанельные швы. Суд присудил взыскать с управляющей компании убытки, моральный вред, устранить причины подтопления.
В встречном иске с требованием демонтажа ограждающей конструкции суд отказал. В соответствии с пунктом 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства. Запрета на остекление балконов данные Правила не содержат, в связи с чем, говорить о незаконности установки балконного остекления, у суда не имеется оснований. Кроме того, экспертизой было установлено, что швы скрыты балконной конструкцией незначительно, что не препятствует герметизации швов (Решение Канского городского суда (Красноярский край) от 27 ноября 2020 г. по делу № 2-3854/2019).
Далее судебная практика по демонтажу остекления балкона. Администрация одного из районов Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к собственникам квартиры об обязании демонтировать остекленный балкон. Пунктом 6.1.3 Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2006 года № 1135, установлено, что любые действия, связанные с устройством и изменением внешнего вида балконов и лоджий (остеклением, изменением, ремонтом или заменой ограждений, цветовым решением), должны быть согласованы с КГА, а для объектов культурного наследия и объектов, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия, — с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений. Ответчиками не представлено доказательств обращения в КГА Правительства Санкт-Петербурга за получением задания на разработку проекта остекления балкона, изменения общего архитектурного решения дома, а также согласования КГА Правительства Санкт-Петербурга такого проекта и принятия работ по остеклению балкона, равно как и доказательств получения согласия всех собственников на монтаж конструкций балкона и его остекление. Суд обязал собственников квартиры демонтировать конструкцию остекления балкона (Решение Московский районный суд (Город Санкт-Петербург) от 14 июля 2020 г. по делу № 2-3430/2020).
Согласно материалам другого дела собственница квартиры самовольно без соответствующих разрешений и согласований выполнила работы по увеличению размеров балкона в квартире. Над балконом смонтирован козырек, выходящий за границу балконной плиты перекрытия приблизительно на 1,5 м, который полностью перекрывает соседям обзор с балкона, на балконе установлено отопление. Верховный суд указал, что балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Кроме того, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.10.2017 N 18-КГ17-164).
Теперь Вы знаете, можно ли застеклить балкон в многоквартирном доме. Граждане вправе остеклить балкон (к общему имуществу относятся балконные плиты). Но выяснить, нужно ли разрешение на остекление балкона, можно из местного законодательства. В публикации мы рассмотрели некоторые примеры судебной практики (демонтаж остекления балкона).